Досрочное погашение ипотеки

Вчера оформила досрочное погашение ипотечного кредита. Предварительно на неделе сходила в офис Сбербанка, где его выдавали, узнать, что от меня потребуется для этого. Понадобились только паспорт и деньги на сберкнижке.

Гашение можно делать в любой день, не дожидаясь срока очередного платежа, поэтому я выбрала удобный день, положила деньги на книжку, как обычно, у операциониста и пошла в отдел по работе с уже выданными ипотечными кредитами. В основном, туда все приходили за справками для налоговой. Пришлось немного подождать в очереди (передо мной были два человека), затем зашла, у меня проверили наличие нужной суммы на счете, подписала заявление о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору, получила вместе со своей копией заявления последний график платежей. Хотела сразу получить справку о том, что больше ничего не должна банку, но оказалось, что такие погашения делаются автоматически в течение суток и справку эту можно будет получить только после. По факту при оформлении погашения днем, вечером изменений на счете еще не было, но сегодня утром уже получила справку.

Закладную, которая нужна, чтобы снять обременение с квартиры, обещают выдать в течение месяца, так как она находится в хранилище в Москве. Я рассчитывала, что побыстрее - хорошо, что мне не срочно.

Новости частичного досрочного погашения в Сбербанке

Сделала сегодня досрочный взнос по кредиту в Сбербанке, была приятно удивлена. Раньше, чтобы оформить частичное досрочное погашение, нужно было подходить ровно в день платежа в специальный кабинет по работе с ипотечными кредитами. Теперь эту операцию выполняют обычные сотрудники по электронной очереди с талончиком “Платежи”. И еще можно подходить в любой день, не только в день платежа.

Снижение ставки по кредиту

В пятницу позвонили из банка, пригласили подписать новый график платежей. Сегодня сходила. Неожиданно образовалась небольшая очередь, пришлось подождать в коридоре минут 15. Внутри кабинета провела минуты три.

Теперь ставка - 11%. В этом месяце по условиям договора нельзя осуществлять частичное досрочное погашение кредита, но уже в следующем можно.

Страхование ипотеки

Посмотрела на сайте Сбербанка список аккредитованных страховых компаний, нашла удобные по месторасположению и зашла поинтересоваться стоимостью страховки по ипотеке. В Росгосстрахе была очередь, не стала ждать, в Ингосстрахе предложили 0,15%, в Альфастраховании - 0,12%. Поскольку можно страховать только остаток по кредиту, получается совсем немного. Вчера получила полис Альфастрахования и сегодня уже отнесла его вместе со свидетельством о собственности в Сбербанк. Заодно взяла справки об уплаченных процентах за 2012 и 2013 годы для налоговой.

По условиям кредитного договора после оформления собственности меняется процентная ставка и выводится поручитель, соответственно, нужен новый график платежей. Но сразу его почему-то не напечатали, а только пообещали пригласить, когда будет готово.

Оформление закладной

В обед отнесла документы для составления закладной, вечером уже было готово. Перед тем как подписывать, прочитала раздел “Залогодатель обязан”. Первый пункт там о том, что в течение 5 рабочих дней с момента подписания закладной я должна отдать пакет документов в УФРС, а я записана только на 30.12. Спросила у менеджера - говорит, не обращайте внимания, еще никого обратно не отправляли. Так вот все странно устроено.

Список документов для составления закладной в Сбербанке:

  1. Отчет об оценке (оригинал)
  2. Копия кредитного договора
  3. Копии паспортов собственника квартиры и созаемщиков (у меня созаемщиков нет, поэтому только мой паспорт - страница с данными и пропиской)
  4. Копия договора долевого участия
  5. Копии дополнительных соглашений к договору долевого участия и договоров переуступки (если таковые были - у меня не было)
  6. Копия акта приема-передачи
  7. Копия технического паспорта
  8. Копия кадастрового плана

В конце есть приписка о том, что нужно иметь при себе оригиналы откопированных документов, но у меня не спросили.

Получила отчет об оценке

Ближе к вечеру оценщик мне позвонил и сказал, что отчет готов. После работы забрала. Почитала, любопытно, хотя и коряво написано. Узнала, какие районы города наиболее популярны и за сколько продают аналогичные моей квартиры в моем и соседнем доме. Рыночная цена квартиры на 150 тысяч больше, чем я заплатила. Это с учетом скидки на торг. А в объявлениях они на 200-300 дороже фигурируют.

УФРС и оценка квартиры

Решила все-таки оформить собственность сейчас. Выиграю от снижения процентной ставки немного, но все в плюс.

Застройщик мне оставил памятку о том, какие документы нужны для регистрации собственности, я их собрала и поехала в УФРС. Судя по этой памятке и разным форумам, я должна была сначала получить свидетельство о праве собственности, потом отнести его в банк, оформить закладную и зарегистрировать обременение. Но все оказалось не совсем так. Но по порядку.

В УФРС стояла очередь за талонами, причем выдать их не обещали. Стало ясно, что сегодня сдать документы не получится, поэтому я пошла записываться на регистрацию в МФЦ. Там меня записали на 30.12, проверили документы и сказали, что не хватает закладной (требуется подлинник и копия) и выписки из отчета оценщика (подлинник). В общем, хорошо, что я не стояла очередь в УФРС, все равно бы оказалось зря.

Дальше сходила узнать про закладную в банк. Узнала, что сначала нужен отчет оценщика. Списка аккредитованных оценщиков не выдали, но дали визитку одного из них - ИП, как я понимаю. На сайте Сбербанка нашла список и посмотрела прайс-лист оценочного агентства. У них оценка квартиры стоила 2000р. Потом позвонила по телефону с визитки и, поскольку стоимость услуг здесь оказалась на 500р меньше (половину суммы при осмотре, половину - после получения отчета), сразу договорилась об осмотре.

Вечером пришла помощница оценщика с айфоном и сделала несколько фотографий. Взяла копии договора участия в долевом строительстве, кадастрового и технического паспорта и первой страницы моего паспорта. Отчет обещали подготовить в понедельник после обеда.

Грабли: застройщик может выдать неправильный список документов для регистрации прав собственности, лучше уточнить, какие документы нужны, непосредственно у специалиста УФРС.

Нашла ошибку в расчете

После второго досрочного платежа различие в графиках достигло трех копеек, и я решила все-таки с этим разобраться. После некоторого времени бесполезных поисков наткнулась на одном из сайтов на ремарку, что если период между платежами находится на стыке високосного и невисокосного годов, то проценты рассчитываются отдельно за обычный и отдельно за високосный год.

Соответственно, правильная формула расчета процентов по кредиту для этого случая такая:

П=i*O*К1*Г1+i*O*К2*Г2, 

где П - часть платежа, уходящая на выплату процентов, i - годовая процентная ставка, О - остаток долга, К1 - количество дней в периоде, приходящееся на старый год, Г1 - количество дней в старом году, К2 - количество дней в периоде, приходящееся на новый год, Г1 - количество дней в новом году.

Каждое слагаемое округляется до двух знаков после запятой отдельно. Теперь все копейки сходятся.

График платежей

Решила разобраться в принципе расчета графика платежей по кредиту. Когда при получении графика я попросила кредитного инспектора объяснить этот принцип, она ожидаемо сослалась на программу. И действительно, зачем им знать, как что рассчитывается, когда есть программа. Вот если бы ее еще заемщикам выдавали… По делу: формула самого аннуитетного (а у меня именно такие) платежа сложности не представляет.

Вот она, собственно:

K=S*i/m/(1-(1+i/m)-k), 

где K - платеж, S - сумма кредита, i - годовой процент по кредиту, m - число платежных периодов в году, т. е. месяцев, k - полное количество платежных периодов.

Дальше эта сумма делится на погашение долга и проценты за пользование кредитом. Здесь уже возникают некоторые сложности.

Сначала я попробовала посчитать сумму процентов по годовой ставке, деленной на 12 (месяцев), но результат с графиком не сходился. Оказалось, нужно брать количество дней между платежами и делить на количество дней в году. Но здесь возникает проблема с високосным годом - в этом случае нужно сложить количество дней до конца месяца, деленное на количество дней в старом году и количество дней с начала месяца, деленное на количество дней в новом году.

Теперь график платежей расходится на 1 копейку в январе 2017. Видимо, что-то где-то еще надо округлить. Но для примерного подсчета и планирования частичных досрочных погашений уже можно пользоваться. Проверено на новом графике после первого досрочного платежа. На нем, кстати, все суммы процентов совпадают.

Получение кредита

На этот раз передо мной в очереди оказался всего один человек! То ли просто вчера был неудачный день, то ли я удачно зашла в 12 (когда выходила, у окошка администратора образовалась очередь человек из 5), но не пришлось ждать и 10 минут.

Во второй половине дня была назначена встреча с кредитным инспектором. Подписала бумаги, что кредит выдан, получила график платежей. В приложении к договору указана формула, по которой рассчитываются платежи. Платеж будет сниматься со сберкнижки 11-го числа каждого месяца, по поводу чего подписала поручение банку. Спросила инспектора насчет напоминаний по СМС, но она сказала, что такого сервиса у них нет.

Переводить сумму застройщику отправили в закрытую кассу - в очереди стоять не пришлось, но и оператор не сразу подошла. Там же оформили страховку 1% от суммы кредита за первый год. Страховку могли бы тоже перечислить со сберкнижки, если бы там была необходимая сумма, но инспектор почему-то сказала мне перед этим, что нужны наличные. В итоге пришлось еще подождать, когда вызовут в кассу - в принципе, недолго, но в целом процесс затянулся. Всего в банке я провела минут 40-50.

Грабли: если положить на сберкнижку помимо своего первоначального взноса еще и деньги за страховку, то можно сэкономить порядка 10 минут.

Заключение кредитного договора

Подписали вместе с поручителем кредитный договор. Отнесла его в офис застройщика, где с него сняли копию. Пообещали позвонить на следующей неделе и пригласить на подписание основного договора и его регистрацию в соответствующем учреждении (УФРС).

У застройщика в определенные дни в этом учреждении есть свои часы приема, когда не надо ждать в очереди. Предварительно меня записали на один из таких дней, 3 мая. Но это только в том случае, если мой договор до этого времени сможет подписать директор застройщика. Посоветовали позвонить накануне вечером и узнать, получится ли этот номер.

В банке дали памятку о том, что нужно принести, когда приду в следующий раз:

  1. зарегистрированный основной договор долевого участия
  2. деньги для страховки жизни, 1% от суммы кредита, страховка оформляется на месте кредитным инспектором
  3. сберкнижка, на которой должен находиться мой первоначальный взнос и куда мне перечислят кредитные средства

В офисе застройщика тоже дали свою памятку о том, с чем нужно идти в УФРС:

  1. один экземпляр договора (который собственно регистрируем)
  2. паспорт
  3. подлинник и копия кредитного договора
  4. квитанция об оплате госпошлины (100р), заполненный бланк квитанции выдали вместе с памяткой.

Подписание предварительного договора

Позвонили, подписала предварительный договор и отнесла его в банк.

Договор датирован 24.04.2012. Основной договор получается путем убирания из предварительного слова “предварительный” в названии и условия о том, что “настоящий договор является предварительным” и предусматривает заключение основного договора в течение 30 календарных дней.

В договоре указывается, что оплата стоимости квартиры осуществляется частично за счет собственных средств (которые я должна внести на расчетный счет застройщика до 30.05.2012) и частично за счет средств банковского кредита (которые банк должен перечислить до 31.05.2012, но не ранее дня гос. регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по области).

Я предполагала, что поскольку договор предварительный, то он может отличаться от основного и назвала округленную (немного меньшую, чем реальная) сумму своего первоначального взноса. Однако оказалось, что банк составляет кредитный договор на основе этого предварительного и поэтому суммы должны совпадать. Затягивать время переоформлением предварительного договора не хотелось и поэтому я решила оставшиеся деньги перечислить банку в качестве взноса при досрочном частичном погашении в следующем месяце.

Кредитный инспектор пообещала позвонить после проверки договора юридическим отделом.

Грабли: говорите застройщику реальную сумму первоначального взноса.

Перевод из другого города

Мне перевели деньги из другого города. Можно было бы прямо на сберкнижку, но межбанковский перевод идет порядка 2-3 дней. К тому же, я начиталась отзывов о задержках переводов в Сбербанке и длительных процедурах последующего возвращения денег. В общем, перевели деньги на карту Севергазбанка. Комиссия составила 0,3%.

Как открыть счет в Сбербанке и перевести на него деньги

Свой первоначальный взнос я должна буду заплатить банку со своего счета. Соответственно, потребовалось завести сберкнижку (вклад «Универсальный» с 10р неснижаемого остатка) и поместить туда деньги из разных мест. При этом кредитный инспектор сообщила, что сберкнижку нужно заводить в том же отделении, которое выдает кредит. Так я и сделала.

Нюанс, с которым пришлось столкнуться: я думала, что открытие вклада «Универсальный» относится к операциям по вкладу и подошла первоначально к окну, над которым висела соответствующая надпись. Однако сидевшая там девушка перенаправила меня в очередь по операциям «Прием/выдача наличных» или «Прием платежей».

Дождавшись своей очереди, я завела сберкнижку и перевела на нее деньги с другого вклада в том же банке. Никакой комиссии за это не взяли. По моей просьбе выдали реквизиты счета сберкнижки. По этим реквизитам мне впоследствии перевели деньги из другого отделения Сбербанка. Так же без комиссии, поскольку внутри одного города.

Грабли: в районе 16-18 числа каждого месяца в Сбербанке очень много людей, совершающих различные платежи. Лучше приходить туда в другое время.

Кредит одобрен

Кредит одобрили, только увеличили период выплаты с 5 до 6 лет. Но поскольку возможно досрочное погашение без ограничений, то перенос периода не имеет существенного значения. Теперь нужно было идти в офис застройщика заключать предварительный договор долевого участия. Однако на тот момент всей суммы первоначального взноса у меня еще не было.

Я позвонила застройщику и узнала, что две квартиры из трех по выбранной мной цене свободны. Одна-полторы недели, на которые за мной могли забронировать квартиру, не захватывали необходимый период (он еще был и неопределенным, так как зависел не только от меня), а резерв по деньгам имелся (я попросила в кредит чуть большую сумму, чем реально требовалось), поэтому я решила отложить вопрос окончательного выбора.

Подача заявления на ипотечный кредит

Сходили вместе с поручителем в банк. Под руководством кредитного инспектора заполнили непонятные пункты в заявлении-анкете (некоторые пункты оказались необязательными), там же сделали ксерокопии паспортов.

Приложили несколько документов:

  1. заверенную копию трудовой книжки (моей и поручителя)
  2. справки 2-НДФЛ за 2011 год и январь-февраль 2012г. (мои и поручителя)

Я спросила, не нужно ли принести еще справку 2-НДФЛ с работы по совместительству, но инспектор сказала, что обеспечения мне хватает по справке с основного места работы, поэтому дополнительно ничего не надо.

Кроме моего первоначального взноса по этому кредиту еще нужно оформить страхование жизни в размере 1% от суммы кредита. Для банка достаточно оформления страховки только за первый год.

Само общение с инспектором заняло минут 10, но где-то минут 40 пришлось перед этим подождать в очереди. Позвонить с решением пообещали в течение недели.

Выбор застройщика

После обзвона строительных компаний список доступных мне вариантов сократился.

На следующем этапе я обошла все места строительства (хотя нет, на одно посмотрела с помощью Яндекс-панорамы - оно располагалось в отдаленном от моих маршрутов районе). Все дома, сдающиеся по плану в 2013 году (а этот год меня и интересовал по причине цен, опять же), находились примерно в одной стадии - второго этажа.

Параллельно с осмотром я посетила офисы компаний, где мне дали информацию по планировке и стоимости конкретных квартир. Несмотря на ранний этап строительства, в некоторых домах выбор однокомнатных квартир площадью меньше 40 кв.м был уже невелик - в том числе и в доме, который мне понравился своим расположением больше остальных.

Помимо расположения я сравнивала финансовое положение застройщиков и комплектацию квартир - эта информация указана в проектных декларациях. Первое даже оказалось можно посмотреть в динамике, заглянув в декларации и изменения в них по другим домам.

Определившись с основным вариантом, я снова встретилась с консультантом, чтобы узнать, как заполнять некоторые пункты анкеты и что потом с ней делать. Также меня интересовало, какое обеспечение требуется в моем случае.

Однако оказалось, что с нашей организацией теперь работает другой консультант. Предыдущая дама стала начальником отдела, а новая на мои вопросы ответить не смогла, но пообещала разузнать и перезвонить. Попутно выяснилось, что консультанты в организациях больше не занимаются ипотечными кредитами.

Мне действительно перезвонили - как раз когда я уже сама собралась позвонить. Оказалось, что для выбранного мной дома достаточно одного поручителя. Причем поручитель не должен выходить на пенсию до окончания запрашиваемого срока кредита.

Заполненную анкету велели принести в центральное отделение банка.

Начало

Где-то в феврале 2012 я решила, что у меня накопилась достаточная сумма денег, чтобы подумать о покупке квартиры с помощью ипотечного кредита. Квартиру я хотела в строящемся доме, поскольку это дешевле и острой необходимости в собственном жилье у меня нет. Еще было интересно попробовать подизайнерить. В готовой квартире, скорее всего, мне было бы это делать лень, а так хочешь-не хочешь - придется, потому как сейчас квартиры сдаются без отделки.

Побродив по сайтам нескольких банков (Сбербанк, ВТБ24, Севергазбанк, Россельхозбанк), я решила начать со Сбербанка по причине довольно низких ставок и необязательности залога имеющейся квартиры, а также увиденного в холле объявления о том, что консультант Сбербанка приходит в нашу организацию раз в неделю. В конце февраля я встретилась с консультантом, которая оказалась толковым человеком и, что немаловажно, недавно тоже брала кредит на строительство жилья.

Мне предложили заполнить заявление-анкету на кредит по госпрограмме, поскольку ставка при этом меньше и мои начальные условия (минимум 20% первоначального взноса) подходили под нее. Еще одно преимущество - рассмотрение заявки в местном отделении банка, что ускоряет процесс.

Сначала мне было непонятно, зачем при таких хороших условиях существует еще и обычный жилищный кредит на строительство с более высоким процентом, нет ли здесь подвоха. Консультанту, наверное, было непонятно, почему я ее так подробно спрашиваю про отличия двух программ. Несмотря на это, нам все же удалось понять друг друга, когда она кроме 20% первоначального взноса упомянула про обязательную при госпрограмме покупку жилья у юр.лица. Государственная поддержка застройщиков таким образом лучше вписывается в мою картину мира, чем бесплатный сыр.

Во время этой же встречи мне выдали список аккредитованных Сбербанком в нашем городе строящихся домов с указанием телефонов и обеспечения на время строительства. Для некоторых домов в качестве обеспечения достаточно только залога имущественных прав, а для других в дополнение к этому требуются один или два поручителя.

Первым делом я нашла сайты указанных в списке застройщиков, который явно был составлен в 2011 году (там упоминалась акция, действующая до 31.12.2011). После их изучения в список добавилось еще несколько домов. На большинстве сайтов можно посмотреть планировки квартир, а у одной из компаний в рамках раздела ответов на вопросы - даже текущие цены. Проектные декларации, насколько я помню, были на всех сайтах.